【INHERITAGE】传递优质生活美学 - 领略顶级生活的极致品味

WeWork 的成长从 2010 年的纽约市开始。那年来自以色列的年轻人亚当诺伊曼 ( Adam Neumann ) 在经历两次的创业失败后，跟朋友 Miguel McKelvey 在金融海啸后的曼哈顿租下一栋旧住宅大厦。他们将84 坪的空间重新规划装潢后，切割成面积更小的隔间租给商用租户，做起了二房东的生意。 WeWork 的第一个全球据点就这样诞生了。

从实体的 WeWork 到电影的 WeCrashed

在以色列南方小镇出生长大，22 岁时才搬到美国的诺伊曼渴望在寸土寸金、分秒必争的纽约市重新塑造出他成长记忆中小镇特有的社群( Community ) 亲密的归属感。加上他搬到美国后的自身创业经历，使得他想让 WeWork 成为一个专为新创公司及年轻专业人士量身打造的工作环境。 WeWork 以「空间即服务」 ( Space as a service )为核心的商业模式打破传统共享办公室的客群界线：举凡有办公、上课到派对需求的人，都是他们服务的对象。并且透过 WeWork生态系的社群，让公司的会员们无论在线上还是线下，都可以快速认识彼此，甚至找到可能的商业合作伙伴。
与一般传统办公空间也有不同的是，WeWork 主打具时尚、科技感的共享办公空间，提供用户类似苹果 ( Apple )、 Google 等顶尖矽谷企业同等的办公体验。为了在精华的商业地段提供客户服务，WeWork 长期与一家名为Factual 的科技公司合作，将各个城市不同地点周边的咖啡店、商场、餐厅、酒吧和健身房等一系列数据作为评价指标，进行评分。再从各个可供出租的物业中选出成本效益比最高，及最有未来发展性的据点。如此一来，WeWork 便可快速签下目标地段。
WeWork 另一个快速成长的独特优势是空间的极致运用。在 2015年， WeWork 并购了一家叫 Case 的 3D 建筑立体模型公司，对建筑的楼层进行逐一扫描，透过空间再设计，提升整体空间使用率约 15% ~ 20%、进而减少建筑装潢成本约 10%。根据统计，美国人均办公使用面积是 250 平方英呎 ( 约 7 坪 )，WeWork 却压缩到只有50平方英呎 ( 1.4 坪 )。被利用到极致的空间提高了坪效，WeWork 的毛利可达 3 成以上，因此宣称自己已从物业管理公司脱胎换骨成为高科技企业。
搭上共享经济列车的 WeWork 在低利率的环境借着投资人的大笔资金快速扩张。公司的营业据点数和会员人数从 2016 年的 111 个和 8 万多人爆发性成长至 2018 年的 425 个和 40 万人。在 2017 至 2018年间，WeWork 每月平均的新增租用空间超过 4 万坪。全球商务中心的龙头，1989 年成立的 IWG 集团，花了整整 30 年才扩展至 5 千万平方英呎 ( 140 万坪 ) 的营运规模。 WeWork 却在短短两年间将租用面积从 1 千万平方英呎疯狂扩张至 2018 年年底的 4 千 5 百万 ( 126 万坪 )， 但 WeWork 的会员数目却仅有 IWG 的五分之一。

大幅成长的不只是营运规模，公司的亏损也有增无减。 WeWork 的营收在 3 年间成长了 4 倍以上到 2018 年的 18 亿美金，但同期间的亏损也从 4.3 亿增加近 4 倍至 16 亿美金。公司在 2016 年尚产生 1.8 亿美金的营运现金净流，3 年后却变成负 1.8 亿美金的现金支出。为什么在公司蒸蒸日上的表象下却是如黑洞般不断扩大的亏损呢?首先不论 WeWork 在公司的经营上导入了多少科技元素以提高获利，公司的营运还是以二房东的角色，在业主和租户之间赚取价差。在经济欣欣向荣，办公室租用需求稳定上升时，WeWork 的出租率勉强还能维持在高点，并营造出快速成长的假象。 2012 至 2018 年间，北美的共享办公室市场新的竞争者如雨后春笋般的不断出现，使得 WeWork 被迫用更快的速度和更高的价格，在更多的城市签下更长的租约。又因为公司的据点又多半集中在一线城市的核心商圈和黄金地段，这使得 WeWork 的租金成本直线上升。换言之，WeWork 不论客户和营收成长多少，它失控的经营成本使它永远无法找出一个可持续获利的商业模式。
在 2019 年 8 月揭露的公开说明书中，WeWork 的租赁平均年限是 15 年，其中 7 成以上，高达 238 亿美金的 「不可撤销的经营租赁契约」，在 2024 年之后才到期。但 WeWork 提供给用户的租约最短的却只有 1 个月，即便在景气反转、租客大量退租的情况下，WeWork 仍需承担巨额的长期租约。相较之下，IWG 集团只有 37% 的租约在 2024 年及之后才到期。 IWG 未来需要支付的租赁契约总额也仅有 70 亿美金，相对于 WeWork 的 340 亿。 IWG 在 2019 年的营收为 33.8 亿美金，略低于 WeWork 的 34.6 亿，但 IWG 同年却创下 5.8 亿美金的净利，相较于 WeWork 32.6 亿的巨额亏损。两者间经营绩效及财务结构的差距高下立判。

WeWork 几乎每年都赔光公司营收的烧钱模式使得公司需要源源不绝的资金挹注，否则难以为继。 2019 年 1 月，在孙正义的主导下，软银集团的愿景基金再加码 WeWork 10 亿美金，这一轮的融资使得 WeWork 的公司估值高达 470 亿美金，成为美国史上最有价值的新创企业。不过在短短 5 年前，以高盛( Goldman Sachs )、JP Morgan、威灵顿管理公司( Wellington Management )、 哈佛校友基金管理公司( Harvard Management Company ) 等为主的大型机构投资人以 3.55 亿美金的投资额将 WeWork 的公司估值推上50 亿美金。未来数年间，其他如富达投资 ( Fidelity Investments )、中国的弘毅投资 ( Hony Capital ) 等大型基金陆续跟进加码，每一轮的数亿美金的资金挹注都将 WeWork 的估值推上历史新高。直到孙正义在 2017 年初次投资 WeWork 便一举投入 31 亿美金，之后的两年内，软银集团投资在 WeWork 股权的金额便已高达百亿。
有了孙正义这个富爸爸的大力加持，意气风发的 CEO 诺伊曼和软银集团在 2019 年希望借着天价估值将 WeWork 公开上市，但当 WeWork 公布上市的公开说明书后，连年亏损的财务表现和诺伊曼许多与公司充满利益冲突的个人交易马上引起金融界的喧然大波。华尔街日报 ( Wall Street Journal ) 和金融时报 ( Financial Times ) 在同一天就公开质疑 WeWork 的估值是否过高，惠誉评等 ( Fitch Ratings ) 更直接把 WeWork 的债券信评降级到垃圾 ( Junk ) 。

之后一个月内，关于 WeWork 和诺伊曼的负面报导接踵而来，之前大力吹捧公司价值上看 960 亿美金的 IPO 承销商， JP Morgan 和高盛也无法让投资人认同公司的商业模式及管理阶层的个人操守。短短三周内，WeWork 的公司估值从 470 亿美金跌破 200 亿。尽管众多大股东一致认为公司应该放弃或延迟 IPO，但诺伊曼仍不放弃上市计画，因为需要在年底前上市才能动用能让公司持续营运的 60 亿美金贷款。 2019 年的 9 月中，华尔街日报刊出了一篇近 3,000 字，关于诺伊曼的特别报导，文章中详细的描叙他各种如在办公室滥用大麻及酗酒的荒唐行径。报导刊出的 3 天后，连一向支持诺伊曼的孙正义都要他走人。 2 天后，公司董事会投票表决通过解除诺伊曼 CEO 的职务，最后，连诺伊曼他自己都投票开除自己。 9 月底，WeWork 放弃上市申请，最后靠着软银在同年 10 月提供的 50 亿美金纾困贷款才得以继续营运。
WeWork 和诺伊曼充满戏剧性的大起大落引起了好莱坞的注意，由苹果 ( Apple ) 成立的影音串流频道 Apple TV 在去年 4 月便推出根据 WeWork 及诺伊曼夫妻个人生活改编的电视剧。由著名演员安海瑟薇 ( Anne Hathaway ) 饰演诺伊曼的太太 Rebekah Neumann，而诺伊曼则是由曾得过奥斯卡最佳男配角的杰瑞德雷托 ( Jared Leto ) 主演，影集片名就叫新创玩家 ( WeCrashed )。

孙正义的识人不明: WeWork 自欺欺人的公司创办人

除了只问成长，不问获利的经营模式为投资人所诟病外，WeWork 上市失败最大的原因就是诺伊曼的个人争议。身高 196 公分，一头长发的诺伊曼相当具有个人魅力，常常不做功课，只对投资人画大饼描述公司未来的美好愿景，就可以募得巨额资金。据说，他第一次与孙正义的会面不到 30 分钟，就能说服软银在 2017 年投资了 31 亿美金，之后更不断加码至超过 170 亿的股权及借贷，其中软银已认列的亏损便高达 140 亿。公私不分的他更将四栋在自己个人名下的物业高价出租给 WeWork，同时向公司以低利率借贷支付他个人奢糜的生活方式。为了确保对公司的绝对控制权，他个人独有每股皆有 20 股投票权的 Class C 股份。甚至明订他过世后，他的配偶 Rebekah Neumann 将可以跳过董事会的决议，她个人就可直接任命 WeWork 下一任的 CEO。
这些带有严重利益冲突，几乎前所未有的怪异行径在曝光之后，引起投资人的强烈反弹，也直接导致 WeWork 上市失败后，诺伊曼的迅速垮台。但在他离开时也得到了近 8.7 亿美金的补偿。事实上，早在 IPO 处于预备阶段之际，他个人就透过卖到持股及以股权抵押借款的方式，从中套现超过 7 亿美金。即便在WeWork 宣布破产后，他个人身价仍高达 22 亿美金，可谓全身而退。孙正义在 2020 年公开承认投资 WeWork 是一项愚蠢 ( foolish) 的决定，并提到他最大的错误就是对诺伊曼的识人不明。
诺伊曼离开后，新的经营团队尝试透过削减成本以控制亏损，包含减少约11 亿美金的销售与管理费用，及 4 亿美金的建筑营运支出，并将员工人数从 2019 年巅峰时的 1.4 万人裁减了 2/3 至 5 千多人。虽然在去年将亏损从 2021 年的 44 亿美金减半至 20 亿，并在 2021 年的 10 月底透过特殊目的收购公司 ( SPAC ) 并购的方式，以 90 亿美金的估值让公司重新上市，但终究无法摆脱之前的承重包袱。即便从今年初就开始一系列的债务重整，包括重新协商上百份租约，将未来的租金费用减少 127 亿美金，但最后仍是无力偿还即将到期的债券，而必须申请破产重整。公司的股权价值从上市前巅峰的 470 亿美金，暴跌至破产前的 1.2 亿，WeWork 的大起大落也写下了美国新创企业史上最具戏剧性的一章。

共享办公室步入衰退? 完全相反

WeWork 的破产代表共享办公室产业的反转吗? 在新冠疫情彻底改变工作型态后，全球数千万白领专业人士仍旧需要在自家和办公室以外，有另一个可以远端工作的「第三空间」 。根据统计，即便 WeWork 陷入重整困境，美国的共享办公室数量在今年第二季较第一季就成长了 10%。研究机构也预测，全球共享办公室市场的规模到 2028 年前将以每年 17% 的复合年增率成长至 140 亿美金。以稳扎稳打，全球拥有 3,500 个据点的共享办公室霸主 IWG 集团更看准了WeWork 破产后出现的市场空缺，该公司计划未来一年内在全球新增 1 千个新据点。
因此 WeWork 的失败只能归咎于自己商业模式、财务运作及管理阶层严重的操守问题。最近过世的投资大师孟格 ( Charlie Munger ) 强调宁可以公平价格投资一家真正出色的企业，也不要以极低廉的价格买进一家平庸的公司。而WeWork 却是一家从公司治理到商业模式都彻底破产的糟糕公司，却能在市场资金泛滥之际，在创办人和投资银行的吹捧下，以史无前例的高估值吸引专业投资人进场。 WeWork 的大起大落，在人性的贪婪前，虽然是空前，但未来大概仍不是绝后。