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今年 1 月中，日商三井不动产集团在台湾的首家大型区域型购物中心「Mitsui Shopping Park LaLaport 」 在台中开始试营运。这个南、北 2 馆商场面积超过 2 万坪的大型商场，是三井集团七年前在林口成立第一个Outlet 后，在台湾开出的第四间大型商场， 也是该公司所有在台商场中面积最大的。
过去七年之间，三井从北到南遍地开花，未来三年内更会在台北、新北、台南、高雄等地开出五座新的商场据点，总量体面积将近十万坪，堪称来势汹汹。近年在百货商场业界大幅扩张的不仅是三井集团，这几年新进入大型商场的经营业者从建商、制造业、甚至连邮局、铁路局等公家机关都纷纷跨入商场的投资经营。
根据统计，从去年至 2026 年底，全台共计 48 座货商场将完工开幕，总面积高达 43 万多坪，庞大的量体是过去五年新增商场面积的一倍多。而 2026 年则会迎来供给量的高峰，该年将有 20 座以上百货商场陆续完工，且规模一个比一个大:包括台北双子星大楼商场就有 5 万坪，三井在高雄与国泰建设合作的 Lalaport 休闲购物中心也有 6 万坪，台中广三 SOGO 的台中超级购物娱乐城更有 10.6 万坪。百货公司密度已经是全球最高的台湾，在供过于求的影响下，未来将面临的是人满为患还是店满为患的产业危机？

百货商场开店潮: 电商冲击下的逆向操作?

1983 年，《经济日报》上有篇报导标题直言道：「台北的百货公司太多了！」该文指出：当年 3 月，台北的百货公司总共有 17 家。当时全台北市的人口仅 230 万左右，平均 13.5 万人就养了一家百货公司。相较日本东京，则是 22 家百货公司对比 1,140 万人口。从比例来看，台北百货商场密度显然太高。
但之后数十年间，台北百货商场的扩张并未停下脚步，进入市场的挑战者反而越来越多。时至今日台北的百货商场数量大增至 41 家，是 30 年前人口数的 2.4倍，但同时期北市人口只增加了15% 至 260 多万，平均每 6.5 万人就有一家百货商场，市政府所在的信义区周边更是全球百货业密度最高的地方。但百货商场获利有如此之高，让业者前仆后继的纷纷进入这个产业吗?
答案其实是否定的。百货业毛利不高，运作商场所需的房租、水电、人事成本等支出其实非常可观，就获利率而言，经营百货商场并不是一个高投报率的选项。尤其在近年电商和网购崛起的时代，从家电到服饰，甚至生鲜食品皆可在电商网站上轻松找到，而且更方便比价。百货公司昔日标榜一应俱全、应有尽有的消费模式早已受到电商的挑战。就经营模式而言，百货业者的收入主要来自店家专柜的租金及抽成，而这两项都必须仰赖大量的人潮来支撑。在电商当道的时代，百货商场如何提供只有实体消费才能享有的体验，成为业者最大的挑战。
因为餐饮在实体通路的不可取代性，在零售业普遍受到电商冲击之下，百货业者纷纷拉高餐饮比重。聚餐吃饭除了是民生需求外，也具备体验、社交等意义。在网路社群分享已是习惯的今日，餐饮早已成为近年来百货刻意加重的营业项目。以人气餐厅鼎泰丰为例，许多百货业者愿意给予相当低廉的租金，为的就是为了让鼎泰丰进驻，因为每次现场排队至少超过一小时的餐厅，就是人潮的保证。
第二，高端精品的客群也不容易被电商所取代。高消费客户所需要的专人解说、专人服务及现场购买的体验性，也成为百货公司留住人潮的重要关键。最后是实体消费特有的体验，各家百货主打的策略都不同，但推出各种娱乐来吸引消费者进入百货商场消费，例如影城、游乐设施、运动休闲….等已是不可逆转的趋势。
近年来顺应潮流，成功转型的百货业者就属以新型态大型商场 ( 餐饮、娱乐的复合性体验) 快速成长的远东百货。老字号的远百在十多年前就看见电商带来的冲击，加紧脚步在板桥和台中开出大坪数的复合性商场。如今两家贡献超过台币300 亿元的年营收，占了全台 12 家远百总营收的 57%。
相对之下，近年在信义区积极扩点的微风去年营收与疫情前的 2020 相比，仅成长 4.6%。去年在疫情后的报复性消费带动下，全台百货营业额出现 15% 的年增率，新光三越和 SOGO 在 2020~2022 这两年间也有 9.6% 和 5.3% 的成长率。去年有新店营收挹注的远百更是一口气成长了 24.5%。相对之下，近年来主打餐饮的微风体系，在餐饮行业竞争激烈，毛利率又低的影响下，不只营收成长不如预期，获利也大幅下降。微风广场本店的业绩更从 2010 年的新台币 78 亿元直线下滑至去年的新台币 62.6 亿元。在信义区三家新店的庞大租金压力下，又迟迟无法在商场经营做出区隔性和特色的微风前景不容乐观。

百货业的变与不变

现在的台湾百货业除了仍处领先地位的上述几家外，诚品、汉神、三井、大鲁阁、统一时代、Citylink、秀泰等新兴品牌也加紧脚步快速扩展中。百货商场的区位上也从传统的市中心精华区，转变到轨道型、区域型的复合型百货: 如冠德建设的环球购物中心、润泰新的 Citylink，及三井的 Outlet 和购物中心。这些业者大多选择在捷运、台铁、高铁等三铁站拓点，靠着车站人潮保有稳定来客量。除了立地条件不同，品牌及功能定位也趋于多元化，许多新增商场主打将休闲和服务结合在一起，以吸引到更多原本非百货主力消费的新客群。由纤维业转型为商场经营，主打运动娱乐体验的大鲁阁商场就是最好的例子。
以三井为代表，快速崛起的 Outlet 商场也代表新的经营思维。他们所看准的是台湾在走向贫富 M 型化和少子化的过程中，传统的百货商场其实并没有发展出相对应的卖场规划型态。因此，锁定交通方便的郊区，规划大量的停车空间，商品走较传统百货更平价的亲民路线。消费族群则锁定中低收入的单身和小家庭族群，采开阔式规划的卖场，营造出讲求休闲游憩的氛围…等。因此，从总体规划上走出了一条新的道路，与其和传统的百货商场竞争既有客源，新的Outlet 型商场开发出不少原来不属于传统百货消费的新客层。
虽然现今的百货业者的背景、商场定位、经营策略及营业据点都较 80、90 年代多元许多，但台湾百货零售业的总体成长动能基本上还是由整体经济成长，以带动大众的消费力增加。从 2011 年以来，除了 2020 和 2021 受到疫情严重影响而出现年衰退，台湾百货业的总营业额每一年都呈现成长的趋势。去年在疫情后的报复性消费带动下更出现 15% 的年增率。但去年全台也有近 10 家新的百货商场开幕营业，其中最有规模的便是位于新竹竹北的远百及台南的三井 Mitsui Outlet Park。
位于有潜力市场的新商场的出现通常会有把饼做大的集客效应，进而增加该区域和全台百货的总营业额。但即便整个区域的总营业额增加，较老旧的商场仍面临业绩流失的问题。竹北的远百去年一开幕便交出新台币 62 亿元的亮眼营收，但新竹市的远东百货业绩便年减新台币 5.2亿元，或年衰退 12.6%。但同样位于新竹市内的 SOGO 巨城购物中心去年业绩却不减反增，年增 5.6 亿或 7.8%。反观新光三越位于新竹市的分店早在 2018 年就结束营业， SOGO 新竹站前店也在营业 20 年后在 2019 年熄灯封馆， SOGO 巨城购物中心的崛起及竹北远百的亮眼表现见证了一个城市内商圈及市场板块的转移。
但现今的百货经营环境其实仍与 80 年代有许多异曲同工之处。虽然商场定位、经营策略及开店地点都与三四十年前大相径庭，但许多商场业者的合作伙伴仍是建商、传产业主或是拥有众多土地的寿险公司。以三井为例，林口的 Outlet即是与远雄建设合作，兴建中的高雄商场则是与国泰建设合作，双方更在台南和新北合作住宅开发案。微风在南港的「微风世界明珠」则是开发商南港轮胎欲借重微风所经营的商场来提升开发案的商业价值。
与 80 年代不同的是，当时的建商财团看中的是百货的现金流，把商场经营当成提款机，以方便整个集团的财务操作。但现今地主及建商则想利用商场拉抬周遭建案及土地行情，商场本身的营运状况及现金流量则在于其次，甚至亏损也无所谓。也因为台湾的住宅市场接近饱和，商用不动产目前看起来仍有利可图，因此开发商大量的把目标转向新卖场，这也是为什么三井能从北到南与不同建商合作，快速扩点的主因。
但即便如此，在短期间内供给大幅增加的冲击下，商场的营运及招商还是会受到影响。毕竟台湾经济本身并没有人口红利的加持，整体消费市场成长有限。虽然去年在报复性消费带动下出现强劲的年增率，但也是因为边境尚未开放，影响国人前往海外消费。大型新商场也会对既有商场的招商造成压力，以今年即将开幕的 SOGO 台北大巨蛋店举例，它的量体几乎是 SOGO 忠孝店的三倍大，在招商方面，也会积极挖角邻近商场的品牌柜位。 SOGO 大巨蛋开始营运之后，势必对信义区的早已过度竞争的百货商场造成极大的压力，几年之后信义区很可能出现商场歇业退出。
另一方面，建商及传产业主是否能在激烈的竞争环境中找到适合的经营团队，做出商场的差异性也相当令人质疑。尤其许多新卖场是位于人口及周遭环境皆未成形的重划区，主要是为了拉抬房地产价格而设立。欠佳的据点位置，若加上不明确，或同质性高的市场定位，未来台湾这波新开设的百货商场势必出现大规模的退场。之后将再重演90 年代产业汰弱留强的整合潮。

便利性是否有所极限?

根据统计，去年全台湾便利商店登记总数已突破 2 万多家。 2019 年时，台湾每 1,749 人就有一家超商门市，到了去年年底降低到每 1,125 人就有一家超商，与原本全球密度最高的南韩的 1,127 人不相上下。但与台湾相比，南韩便利商店的开店门槛，营运复杂度、和服务多元性都远不及台湾，因此自然在门市数目上多于台湾。但若借镜超商密度全球第三的日本，近年来由于少子化和人口老化的关系，日本便利商店的开店速度连年下降。从 2017 年起，覆盖率就不增反减，这使得进入人口负成长的台湾，不得不思考：台湾超商门市是否已过分饱和？
纯粹就营业数字而言，2011 年全台湾便利商店的总营业额是新台币 2,401 亿元，较百货公司相比低了新台币 301 亿元，或 11%。但过去 11 年来， 便利商店以每年 4.3% 的年复合成长率稳定成长，在 2020 年总营收已超越百货业。虽然去年百货业受惠于 15% 的超高年成长率，将营业额再度超前便利商店，但后者不论景气好坏，甚至在疫情冲击下，还能避免衰退则是不争的事实。究竟台湾超商营运上有什么过人之处，能在高密度，人口负成长的激烈竞争环境下仍持续稳定扩张呢？对一般台湾人来说，超商早已是生活中不可或缺的一部分，不管是早餐、咖啡、饮料、便当、缴费用、领包裹，天天去，甚至一天进出好几次都算正常。但除了便利性，台湾超商擅长于将服务及产品差异化，结合其他零售业态，创造一次满足多种消费需求的综效，以将店面的的集客力量发挥到极致。

这也是为何近年来各家超商纷纷开出「复合店」，例如结合超市、药妆店、餐饮业、电信业者…等各式大面积的复合店。以业界龙头产业龙头统一超商（ 7-Eleven ）为例，在前年便开设以超商为主轴，第一间统一集团优质生活馆，在超大型的店铺里整合旗下康是美、星巴克、Mister Donut、博客来等超过十个品牌。台湾超商业者也在店内设立知名品牌专柜，例如，无印良品、Mister Donut、顶呱呱……等。透过不断结合其他服务及餐饮业，达到跨业整合，发展出新的服务模式，以吸引新的消费客层。也让客户的消费预算，尽可能都花在同一家店中以提升来客率以及销售额。
另一方面，超商也积极开发联名商品，如产业龙头的统一超商便与晶华酒店，君悦饭店等星级饭店，和米其林餐厅结成策略联盟，开发联名鲜食产品。也利用其绵密的门市及完整物流体系为基础，成为整个电商物流配送的必要环节，让即使一般不进入超商消费的民众都能进入店内。统一超商前年寄取货件数便高达至 3.3 亿件，成功带入不少人流以创造商机。
过往在缺乏产品及服务差异性的经营形态下，超商门市数多寡往往决定营收的增长，也较容易受到经济景气的影响。 2021 年统一超商的全台店数年增6% 至 6,379 家，但该年营收却零成长停滞在新台币 1,680 亿元。去年统一超商数年增率放缓至 4% 或年增 252 家，但营收却年增 8.9% 至新台币 1,829 亿元，最大的成长动能在于疫情后单店营业额的回升，及透过鲜食、咖啡、电子商务服务等高毛利产品，抵销通膨与原物料上涨压力。